Üürikorteri kuulutuse ostuhind ja loodetav kuuüür annavad kiire esialgse suhtarvu. Investeeringu hindamiseks on sellest vähe. Korter võib olla osa aastast tühi, remont nõuab raha, tulult võib tekkida maks ning laenumakse sisaldab lisaks intressile põhiosa. Positiivne brutotootlus ei taga positiivset rahavoogu. Hea arvestus näitab neid kihte eraldi.
Brutotootlus sobib esimeseks sõelaks
Kui korter maksab 100 000 eurot ning kuuüür on 500 eurot, on aastane potentsiaalne üür 6000 eurot. Brutotootlus ostuhinnalt on 6%. Selles suhtarvus pole veel ostukulusid, remonti, vakantsust ega maksu. Seda võib kasutada pakkumiste esmaseks võrdlemiseks, kui kõikidel objektidel on sama arvutuse alus.
Ära võrdle ühe objekti potentsiaalset brutotootlust teise objekti tegeliku netotootlusega. Samuti tuleb eristada kogu korteri üüri ühe toa üürist ning üüritulu kommunaalide eest edasi kantavast rahast. Omaniku kontole laekuv kogusumma ei ole alati üürina teenitud summa.
Üks tühi kuu muudab aastaarvestust
500 eurot kuus ja üks üürnikuta kuu annavad aastatuluks 5500 eurot. Vakantsus ei tähenda tingimata, et korter seisab igal aastal täpselt ühe kuu tühjana. See on planeerimise eeldus, mis võib hõlmata ka üürniku vahetamise või remondi aega. Kaheteistkümne kuu tulule toetumine eeldab täielikku täitumist ja maksete laekumist.
Kui püsikulud on 80 eurot kuus ja hooldusreserv 600 eurot aastas, on omaniku tegevuskulud kokku 1560 eurot. Reserv pole garanteeritud lõppkulu: mõnel aastal läheb vähem, mõnel rohkem. Hoia see rahavoo mudelis nähtavana, et remondivajadus ei ilmuks alles pärast ostu üllatusena.
Maks ja tegelikud kulud on eri arvestused
Residendist eraisiku eluruumi üüritulu puhul on tavapärases aastaarvestuses võimalik 20% mahaarvamine. See ei tähenda, et kõik tegelikud kulud lahutatakse sellele veel lisaks. Lühiajalise majutuse, allrendi või muu tegevuse käsitlus võib olla erinev. Lõplik maks sõltub kogu deklaratsioonist ja kohaldatavatest reeglitest.
Meie 5500-eurose üüritulu näites on 22% määraga lihtsustatud maksustsenaarium 5500 × 0,8 × 0,22 = 968 eurot. Tegevustulu pärast seda stsenaariumi on 5500 − 1560 − 968 = 2972 eurot aastas. Kui ostu lisakulud ja esmane remont tõstavad koguinvesteeringu 107 000 euroni, on netotootlus enne finantseerimist ligikaudu 2,78%. See pole enam kuulutuse 6%.
Laenu põhiosa vähendab võlga, kuid kasutab raha
Laenuga ostetud korteri rahavoost tuleb lahutada terve laenumakse. Põhiosa ei ole intressikulu, kuid seda ei saa samal kuul toidule või remondile kulutada. Näiteks 300-eurone kuumakse tähendab aastas 3600 euro väljaminekut. Kui tegevustulu on 2972 eurot, jääb aastane rahavoog −628 eurot ehk keskmiselt umbes −52,33 eurot kuus.
Negatiivne rahavoog ei ütle üksi, milline on investeeringu kogutulemus: laenujääk võib samal ajal väheneda. Ent see ütleb, et omanik peab jooksvate maksete jaoks mujalt raha lisama. Vara hinnatõusu eeldus ei tasu automaatselt järgmise kuu arvet.
Omakapitali tootlus vajab teist nimetajat
Finantseerimata netotootluse nimetaja on kogu investeering. Omakapitali rahavootootluse nimetaja on sinu sisse pandud raha koos ostu ja algse remondi kuluga. Väike sissemakse võib tekitada kõrge suhtarvu, kuid laen suurendab ka tundlikkust intressi ja vakantsuse suhtes. Ühe kõrge protsendi põhjal ei saa järeldada, et objekt on hea ost.
Vara müügi stsenaariumis lahuta müügikulu ja selleks hetkeks alles olev laen. Kontrolli eraldi võimalikku müügikasumi maksu. Kalkulaatori tulevane netomüügisumma ei ole kindel müügihind ega kõigi eelnevate rahavoogude summa.
Kontrolli vähemalt kolme olukorda
Arvuta tulemus nulli, ühe ja kolme tühja kuuga. Seejärel muuda laenuintressi ning remondireservi. Vaata, millise kuuüüri juures rahavoog jõuab nulli, kuid ära käsitle seda automaatselt turuüürina. Turuüür sõltub piirkonnast, seisukorrast ja tegelikust nõudlusest.
Kas remont on üüritulu maksustamisel alati eraldi mahaarvatav? Selle eraisiku eluruumi mudelis mitte. Tegelik maksukäsitlus sõltub tegevusest ja kasutatavast korrast.
Kas kõrge brutotootlus tähendab head igakuist rahavoogu? Ei. Vakantsus, tegevuskulud, maks ja laenumaksed võivad positiivse brutonäitaja järel anda negatiivse rahavoo.
Kas laenu põhiosa tuleb maksustatavast üüritulust maha arvata? Seda ei saa selle mudeli puhul üldise kulureana teha. Rahavoos tuleb põhiosa siiski arvestada.
Allikad ja kontrollimise kuupäev
Reeglid ja meetodid kontrollitud 06.10.2026. Näidisarvud on selgitavad eeldused.
