Kas üürikorter tasub ära, sõltub rohkemast kui üür ja laenumakse. Ostuotsuses tuleb arvestada kogu alginvesteeringut, tühje kuid, omaniku kulusid ja makse. Üks realistlik põhistsenaarium ning paar nõrgemat varianti näitavad, kas investeering vajab jooksvalt lisaraha.
Kas üürikorter tasub ära: alusta enda eesmärgist
Ühe investori eesmärk on igakuine lisaraha, teisel vara pikaajaline omamine. Need võivad viia erinevate otsusteni. Negatiivne rahavoog tähendab, et investeering vajab sinu muudest sissetulekutest raha, isegi kui laenujääk väheneb. Ära eelda hinnatõusu, mis peab kõik eelarve puudujäägid ära parandama.
Näite lähteandmed: korter ja investeering
| Lähteandmed | Eeldus |
|---|---|
| Korteri ostuhind | 120 000 € |
| Tehingukulud ja algne sisustus | 6000 € |
| Kogu alginvesteering | 126 000 € |
| Üür kuus | 650 € |
| Tasustatud kuud aastas | 11 |
| Omaniku aasta tegevuskulud | 1200 € |
Need on hüpoteetilised arvud, mitte turu keskmised. Tegevuskulud sisaldavad näites omaniku kindlustust, hooldust ja muid tema kanda jäävaid väljaminekuid. Üürniku eraldi tasutud kommunaalkulud ei ole siinsesse üüritulusse lisatud.
Põhistsenaariumi rahavoog
Näite 80 000-eurose laenu annuiteetmakse 4% ja 25 aasta juures on 422,27 eurot kuus. Alginvesteeringust jääb oma raha osaks 46 000 eurot. See summa ei sisalda eraldi soovitud likviidset hädareservi.
| Aastane kirje | Summa |
|---|---|
| Üüritulu 11 kuust | 7150,00 € |
| Omaniku tegevuskulud | −1200,00 € |
| Näite tulumaks | −1258,40 € |
| Laenumaksed, ümardamata makse põhjal | −5067,23 € |
| Laenujärgne rahavoog | −375,63 € |
Maksunäites üürib Eesti residendist eraisik eluruumi elamiseks ning sellele rakendub seaduses ette nähtud 20% mahaarvamine. Eeldame, et üldine maksuvaba tulu on muu tuluga kasutatud. Siis on näite maks 7150 × 80% × 22% = 1258,40 eurot. Lühiajalisele majutusele või ettevõtte kaudu üürimisele sama skeemi automaatselt ei rakendata.
Kuidas muutub tulemus nõrgema stsenaariumi korral?
| Stsenaarium | Maksujärgne tulu enne laenu | Laenujärgne aasta rahavoog |
|---|---|---|
| Põhivariant: 11 kuud, kulud 1200 € | 4691,60 € | −375,63 € |
| Kaks tühja kuud: 10 tasustatud kuud | 4156,00 € | −911,23 € |
| 11 kuud, tegevuskulud 2400 € | 3491,60 € | −1575,63 € |
| 11 kuud, laenuintress 6% | 4691,60 € | −1493,69 € |
Intressistsenaariumis arvutatakse 80 000-eurose laenu makse uuesti sama 25-aastase perioodi järgi; tegelikus lepingus mõjutab tulemust muutuse hetk ja järelejäänud laenujääk. Muud read muudavad korraga ainult nimetatud eeldust.
Mida tähendab laenu põhiosa tagasimakse?
Esimese aasta jooksul väheneb näite laenujääk ligikaudu 1901,85 eurot. See loob omakapitali, kuid ei ole vaba raha kontol. Põhiosa tagasimakse eristamine aitab vältida kahte eksimust: kogu laenumakse nimetatakse tegevuskuluks või negatiivset rahavoogu peetakse tähtsusetuks.
Ostu eel vaata üle viis asja
Kontrolli võrreldavaid üüripakkumisi, korteriühistu finantsseisu ja remondiplaani, korteri seisukorda, finantseerimistingimusi ning oma rahapuhvrit. Kavandatav katuse või fassaadi remont võib eelarvet mõjutada rohkem kui mõnekümneeurone üürierinevus.
Tee otsus mitme stsenaariumi, mitte ühe tootlusprotsendi põhjal. Arvuta kõrval ka üüritootlus ja kontrolli üürihinna määramise loogikat.
Korduma kippuvad küsimused
Kas negatiivse rahavooga korter on alati halb investeering?
See vajab täiendavat raha ja sobivat põhjendust. Hinda kogu tulemust ning oma võimet puudujääki katta; ära käsitle tulevast hinnatõusu kindlana.
Kas ostuhind on kogu vajalik raha?
Ei. Lisanduvad näiteks tehingukulud, sisustus, parandused ja eraldi likviidne reserv.
Kas suurem üür lahendab kõik?
Kõrgem hinnasoov võib suurendada vakantsust. Võrdle aasta laekumisi ning kulusid, mitte ainult küsitud kuuüüri.
Kontrolli oma numbreid
Allikad ja arvutuse eeldused
Andmed kontrollitud 6. oktoobril 2026. Artikli näited on toimetuse arvutused nimetatud eeldustel. Tegelik tulemus sõltub sinu andmetest ja lepingu tingimustest.
