Üüritootluse arvutamine annab kasuliku tulemuse siis, kui eristad kuulutuse brutotootlust, tegevuskulude järgset tootlust ja laenujärgset rahavoogu. Ainult aasta üüri jagamine korteri hinnaga jätab mitu olulist väljaminekut kõrvale. Teeme ühe investeeringu kõik sammud nähtavaks.
Üüritootluse arvutamine: kolm eri valemit
Brutotootlus = täisaasta üür / investeering × 100%. Tegevuskulude järgne tootlus = (tegelik üüritulu − omaniku tegevuskulud) / investeering × 100%. Maksujärgne tootlus enne laenu = (üüritulu − tegevuskulud − tulumaks) / investeering × 100%.
Nimeta alati, kas nimetaja on ainult ostuhind või kogu alginvesteering. Laenuga ostu korral ei tohi laenusummat ja oma raha tootluse arvutuses omavahel segada.
Näite lähteandmed: korter ja investeering
| Lähteandmed | Eeldus |
|---|---|
| Korteri ostuhind | 120 000 € |
| Tehingukulud ja algne sisustus | 6000 € |
| Kogu alginvesteering | 126 000 € |
| Üür kuus | 650 € |
| Tasustatud kuud aastas | 11 |
| Omaniku aasta tegevuskulud | 1200 € |
Need on hüpoteetilised arvud, mitte turu keskmised. Tegevuskulud sisaldavad näites omaniku kindlustust, hooldust ja muid tema kanda jäävaid väljaminekuid. Üürniku eraldi tasutud kommunaalkulud ei ole siinsesse üüritulusse lisatud.
Arvutus vakantsuse ja kuludega
| Samm | Eurodes | Tootlus 126 000 € suhtes |
|---|---|---|
| 650 × 12: potentsiaalne aastaüür | 7800 € | 6,19% |
| 650 × 11: tegelik aastaüür | 7150 € | 5,67% |
| 7150 − 1200: pärast tegevuskulusid | 5950 € | 4,72% |
| 5950 − 1258,40: pärast näite tulumaksu | 4691,60 € | 3,72% |
Maksunäites üürib Eesti residendist eraisik eluruumi elamiseks ning sellele rakendub seaduses ette nähtud 20% mahaarvamine. Eeldame, et üldine maksuvaba tulu on muu tuluga kasutatud. Siis on näite maks 7150 × 80% × 22% = 1258,40 eurot. Lühiajalisele majutusele või ettevõtte kaudu üürimisele sama skeemi automaatselt ei rakendata.
Laenumakse muudab rahavoogu
Kui laen on 80 000 eurot 25 aastaks 4% intressiga, on kuumakse ligikaudu 422,27 eurot. Aastamaksed on ümardamata kuumakse põhjal 5067,23 eurot. Siinse näite 4691,60-eurosest maksujärgsest tulust jääb pärast neid makseid rahavooks umbes −375,63 eurot aastas.
Põhiosa tagasimakse vähendab laenujääki ja kasvatab omaniku osa varas; see ei ole sama mis intressikulu. Rahavoo jaoks tuleb aga kogu makse ära tasuda. Positiivne tootlus enne laenu ei taga positiivset laenujärgset rahavoogu.
Mida üks tootlusprotsent veel ei näita?
Arvutus ei sisalda tulevast müügikasumit või -kahjumit, müügikulusid ega erakorralist suurt remonti. Ka üüritulu laekumise aeg ja üürniku vahetumine võivad muuta raha vajadust. Koosta lisaks põhistsenaariumile variant kahe tühja kuu ja suurema remondikuluga.
Objektide võrdlemisel kasuta sama kulude definitsiooni. Ühe kuulutuse ostuhinna põhine brutotootlus ja teise maksujärgne tootlus kogu investeeringult ei ole võrreldavad. Loe ka kas üürikorter tasub ära.
Korduma kippuvad küsimused
Kas laenu põhiosa on tootluse arvutuses kulu?
Põhiosa on rahaline väljaminek ja vähendab laenujääki. Majanduslikus tulemis tuleb see intressist eristada, rahavoo arvutuses tuleb kogu laenumakse katta.
Kas 20% mahaarvamiseks on vaja sama palju kulutšekke?
Eluruumi kvalifitseeruva üüritulu puhul rakendub seaduses ette nähtud mahaarvamine deklaratsioonis; see ei võrdu konkreetsete kulude hüvitamisega.
Kas 6% brutotootlus on alati hea?
Üksi sellest ei piisa. Vaata kulusid, vakantsust, finantseerimist, seisukorda ja alternatiivide riske.
Kontrolli oma numbreid
Allikad ja arvutuse eeldused
Andmed kontrollitud 6. oktoobril 2026. Artikli näited on toimetuse arvutused nimetatud eeldustel. Tegelik tulemus sõltub sinu andmetest ja lepingu tingimustest.
